Blog
Artykuły publikowane na stronie Kancelarii opracowywane są z wykorzystaniem zagadnień z różnych dziedzin prawa, z którymi prawnicy Kancelarii spotykają się w codziennej pracy. Treści nie należy jednak traktować jako kompleksowej i wiążącej opinii w przedmiocie danego zagadnienia. Należy pamiętać, że rozwiązanie konkretnej sprawy uzależnione jest od wszystkich elementów, które się na nią składają. W przypadku potrzeby uzupełnienia informacji czy wykorzystania zawartych treści do realnego problemu, prosimy o kontakt z Kancelarią.Na co pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien zwracać uwagę przy zawieraniu umów z konsumentami poza lokalem przedsiębiorstwa po nowelizacji przepisów konsumenckich?
Do 24.12.2014 r. obowiązywała ustawa z dnia 02.03.2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny. Ustawa ta w sposób szczegółowy regulowała kwestie zawierania umów poza lokalem przedsiębiorstwa, co często ma miejsce w przypadku zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawa ta przewidywała, że konsument, który zawarł umowę poza lokalem przedsiębiorstwa, może od niej odstąpić bez podania przyczyny, składając stosowne oświadczenie na piśmie, w terminie 10 dni od zawarcia umowy. Warunkiem obowiązywania wskazanego 10 dniowego terminu było poinformowanie konsumenta jeszcze przed zawarciem umowy i na piśmie o przysługującym mu prawie odstąpienia od umowy wraz z przekazaniem wzoru stosownego oświadczenia. Niepoinformowanie konsumenta o przysługującym mu prawie skutkowało tym, że bieg terminu na złożenie przez konsumenta oświadczenia nie rozpoczynał się. Termin zaczynał biec od momentu uzyskania przez konsumenta informacji o możliwości odstąpienia, przy czym ustawa nie precyzowała, w jaki sposób konsument miał się o tym dowiedzieć. Odstąpienie od umowy z tej przyczyny nie mogło nastąpić po upływie 3 miesięcy od jej wykonania.
Dotychczasową ustawę konsumencką zastąpiła z dniem 25.12.2014 r. nowa ustawa z dnia 30.05.2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2014 r., poz. 827). Do czasu wprowadzenia nowych przepisów istniały dwa odmienne poglądy na temat dopuszczalności stosowania dotychczasowej ustawy do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dominujący pogląd mający swoje oparcie w linii orzeczniczej sądów krajowych uznawał jednak, że umowy takie były wyłączone spod regulacji dotychczasowej ustawy. Takie rozumienie przepisów wynikało m.in. z ich niejednoznacznego brzmienia i pozostawienia odbiorcom dużej swobody w dokonywaniu wykładni. Literalna treść przepisu stanowiła bowiem, że przepisów ustawy nie stosowało się do umów zawieranych z konsumentami poza lokalem przedsiębiorstwa, a dotyczących nieruchomości, z wyłączeniem usług remontowych. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dotyczy jak najbardziej nieruchomości i jest też umową o wykonanie usługi. Nie została ona jednak zaliczona do kategorii wyłączeń obok usług remontowych, dlatego nie ma podstaw pozwalających na stwierdzenie, że była ona objęta regulacją starej ustawy konsumenckiej.
W chwili obecnej kwestia ta jest uregulowana w sposób odmienny, a to za sprawą Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/83/UE z dnia 25.10.2011 r. w sprawie praw konsumentów, zmieniającej Dyrektywę Rady 93/13/EWG i Dyrektywę 1999/44/WE Parlamentu Europejskiego i Rady oraz uchylającej Dyrektywę Rady 85/577/EWG i Dyrektywę 97/7/WE Parlamentu Europejskiego i Rady (Dz.Urz.UE.L. Nr 304, str. 64), którą nowa ustawa konsumencka implementuje. W preambule Dyrektywy odniesiono się w sposób precyzyjny i jednoznaczny do umów dotyczących nieruchomości. W pkt 26 preambuły stwierdzono mianowicie, że umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości lub ustanowienia lub nabycia własności nieruchomości lub praw do niej, umowy dotyczące budowy nowych budynków lub istotnej przebudowy istniejących budynków, a także umowy najmu pomieszczeń dla celów mieszkalnych, podlegają już licznym wymogom szczególnym zawartym w ustawodawstwie krajowym, dlatego też przepisy Dyrektywy nie są dla tego typu umów odpowiednie. Nie podlegają natomiast wyłączeniu spod regulacji Dyrektywy umowy o świadczenie usług, w szczególności umowy dotyczące budowy dobudówek do budynków, napraw i renowacji innej niż istotna przebudowa, najmu pomieszczeń dla celów innych niż mieszkalne, a także umowy dotyczące usług pośredników nieruchomości.
W rezultacie wprowadzenia w życie ww. Dyrektywy, zmianie uległy krajowe przepisy w zakresie ochrony konsumentów. I tak od dnia 25.12.2014 r. nowa ustawa konsumencka stanowi w art. 4 ust. 1, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do niej, jak również umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Zakres wyłączeń został zatem doprecyzowany do tego stopnia, że w chwili obecnej umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest wyłączona spod regulacji ustawy konsumenckiej i tym samym ustawa ta ma zastosowanie również do umów zawieranych przez pośredników.
Znaczenia, w dodatku istotnego, nabrał obowiązek poinformowania konsumenta o możliwości wykonania przez niego prawa odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa w określonym przez ustawę, nowym 14 dniowym terminie od dnia zawarcia umowy. Nieprzekazanie konsumentowi tych informacji w sposób przewidziany przez ustawę skutkuje tym, że prawo do odstąpienia wygasa dopiero z upływem 12 miesięcy od dnia, w którym upłynąłby 14 dzień od zawarcia umowy. Ponadto należy mieć na uwadze, że niespełnienie obowiązku ustawowego dotyczącego udzielenia informacji lub wydania dokumentu przewidzianego w omawianej ustawie, stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny (art. 139b kodeksu wykroczeń).
Odstąpienia od umowy nie należy w żadnym wypadku utożsamiać z jej wypowiedzeniem czy rozwiązaniem. Umowę, od której konsument odstąpił, uważa się za niezawartą i wszystko, co konsument uiścił na rzecz pośrednika podlega zwrotowi.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga w art. 180 ust. 3, aby umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami była zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Doświadczenie pośredników pokazuje, że znaczna część umów zawierana jest poza biurem pośrednika, przy okazji oględzin nieruchomości, w pośpiechu, czy pod presją majętnego klienta. W wielu przypadkach umowa wykonywana jest natychmiast lub niedługo po jej zawarciu, tj. konsument wskutek starań pośrednika otrzymuje atrakcyjną ofertę i dochodzi do zawarcia transakcji, np. sprzedaży nieruchomości o niemałej wartości. Jednocześnie termin na odstąpienie od umowy albo jeszcze nie upłynął albo nie zaczął w ogóle biec, w rezultacie czego konsument może od tej umowy potencjalnie odstąpić. Aby tego uniknąć ustawodawca przewidział w art. 38 nowej ustawy konsumenckiej wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy, a mianowicie prawo to nie przysługuje konsumentowi w odniesieniu do umowy o świadczenie usług (w tym umowy z pośrednikiem), jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po jego spełnieniu konsument utraci prawo do odstąpienia od umowy.
W celu zabezpieczenia się przed ewentualnym odstąpieniem od umowy przez konsumenta po upływie 14 dni od zawarcia umowy poza biurem pośrednika lub przed upływem tego terminu, ale w sytuacji, gdy na rzecz konsumenta została wykonana usługa pośrednictwa, pośrednik powinien przyjrzeć się stosowanym przez siebie projektom dokumentów i wprowadzić do nich odpowiednie klauzule, zgodnie z wymogami ustawy o prawach konsumenta. Dotyczy to w szczególności obowiązku poinformowania klienta na piśmie lub innym trwałym nośniku za jego zgodą o sposobie i terminie wykonania prawa do odstąpienia, braku prawa do odstąpienia od umowy w przypadku przewidzianym w art. 38 ustawy, tj. po wykonaniu całości usługi, czy też przekazania mu wzoru formularza oświadczenia o odstąpieniu.
